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【二度调研笔记】长三角热点三四线市场变化(十七)湖州篇

时间:2019-04-05 11:28:46    编辑:游在长兴

文/研究员    杨科伟、俞倩倩

市 场 综 述

政策宽松但成交明显“转冷”

部分项目试水低价抢跑

湖州地处浙江省东北部,位于太湖南岸的地级市,面积约5818平方公里,市辖德清、长兴、安吉三县和吴兴、南浔两区。2017年年末户籍总人口266.14万人,全市人口自然增长率2.71‰。2017年城镇居民人均可支配收入49934元,同比增长9.0%。整体经济发展实力较强,尤其以童装制造而知名,吴兴区下辖的织里镇是享誉全国的“中国童装城”。另外,湖州(楼盘)有着众多的自然历史人文景观,旅游资源丰富,服务业经济收入可观。对外交通上,2018年沪苏湖高铁开建,预计最迟2022年通车,届时到上海(楼盘)虹桥仅40分钟左右。

当前,湖州房地产市场明显“转冷”,尤其自7月以来有加速之势。在新增供应充足的情况下,项目成交量、项目去化率与2017年、2018年上半年相比,均明显下降,购房者来访量大幅减少。具体数据上看,10月成交量不足5月成交峰值的30%,项目开盘去化日渐乏力,以碧桂园十里春风为代表的部分入市较晚的项目直接以贴近成本价销售;需求乏力加之楼盘扎堆入市,购房群体选择余地较大,观望情绪浓厚进一步加剧市场的萧条。

01

政策环境

不限购、不限售、不限价、不限贷

首付三成

目前湖州房地产政策整体比较宽松,暂不限购、不限售、不限价、不限贷。本地人首套房首付30%,利率上浮20%,外地人利率上浮25-30%。

02

客户结构

本地和乡镇自住、改善客群为主

外地投资客极少

购房客户主要以本地客群为主,还有来自织里等周边乡镇的客群,购买目的多为自住,投资性客户极少。市场主力户型需求以改善客群为主,集中在100-140平方米的3房,整体去化一般,尤其在7月之后市场越发趋冷,尤其高端楼盘去化不足三成。相较而言,性价比较高的排屋去化较好,客群主要来自老城区和周边具有地缘优势的改善客群。

03

棚改旧改

货币化安置渐离场

多选择实物安置,需求大幅减少

2015-2017年,湖州全市累计开工棚改安置住房(含货币化安置)6.3万套、基本建成7.1万套、竣工6.9万套、交付入住6.1万套;货币化安置在一定程度上推高城市商品住宅成交量价。

当前棚户区改造货币化安置逐渐退出,即使存在部分棚改拆迁,在房价上涨补偿未水涨船高的情况下,居民也多选择实物安置。因此,货币化安置带来的购房需求大幅降低。

04

营销去化

去化率降低后大幅降价尚仍不多见

仅部分特价房试水

品牌房企项目扎堆入市,但到访客户寥寥无几;由于客户观望情绪较重,因此项目去化较差,营销拓客也并不积极,基本处于“休假”模式。

但另一方面,又有诸多老客户频频询价,因此,房企大幅下调价格的情况也不多见。往往采取推出小部分特价房等活动来吸引客群。

05

土地市场

近两年新增供地近1300万方

未来东部新城将项目扎堆

湖州地价自2016年起开始大幅上涨,但成交量激增是在2017年,是年含住宅用地建筑面积高达699万平方米,同比增幅高达640%,2018年成交量价依旧维持高位,仅前10月成交含宅用地建面就已达560万平方米,拿地楼面价也增至在4693元/㎡左右。

目前湖州市场上在售的祥生.交投悦江南、恒大·悦珑湾、碧桂园?十里春风项目多为前两年拿地,地价约在4000-5000元/平方米之间。由于东部新城土地供应较为充足,房企在这一区域拿地较多。近期仅东部新城区域就有十几个楼盘扎堆入市,市场明显供过于求。

06

发展前景

东部新城仍是发展重心

但去化乏力,房价走低可能性大

湖州市区主要分为仁皇山新区、老城区和东部新城、太湖度假区、凤凰开发区等板块。老城区土地供应较少,市场已经接近饱和,并且价格较高,毛坯价在1.6-1.7万元/平方米。凤凰开发区当前价格也处于较高区间,毛坯价约在1.5万元/平方米左右;其次是仁皇山板块,毛坯价也在1.4万元/平方米左右;而太湖度假区配套则相对欠缺;相比之下,近些年,东部新城在湖州向东发展的战略倾斜下迎来大发展,配套设施日臻完善,并且均价在1.3万元/平方米左右,价格也相对较低。加之东部新城周边高新区、织里镇、八里店三大组团人口众多,高达60万人,潜力客群也较多。另外,再考虑到沪苏湖高铁在东部新城预留站点,预计2022年将通车,届时湖州将纳入长三角40分钟经济圈,算得上真正意义上融入长三角经济圈。

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